Erbrecht: Haus geerbt - Was nun?

Tritt der Erbfall ein, lässt das Gesetz den Erben wenig Zeit zur Trauer. Mit dem Eintritt des Erbfalls werden Sie als gesetzlicher Erbe oder als testamentarisch bestimmter Erbe automatisch Erbe und damit Rechtsnachfolger des Erblassers. Rechtsnachfolger bedeutet, dass Sie sämtliche Rechte und Pflichten des Verstorbenen übernehmen. Sie treten in seine Fußstapfen. Damit stellt der Gesetzgeber sicher, dass der Nachlass nicht herrenlos wird.

Möchten Sie die Erbschaft nicht antreten, können Sie sie ausschlagen. Dazu müssen Sie Form und Frist der Ausschlagung kennen. Wird eine Wohnung oder ein Haus geerbt, kommt es oft vor, dass der hinterbliebene Ehepartner über keinerlei Liquidität verfügt. Im Überschwang, ein Haus geerbt zu haben, und aus Unerfahrenheit überschätzen Erben auch schnell den Wert einer Immobilie.

Als Erbe übernehmen Sie nicht nur die Vermögenswerte. Sie übernehmen auch die Verantwortung für die Schulden und Verbindlichkeiten des Erblassers. Übersteigen die Verbindlichkeiten die Vermögenswerte, macht es wenig Sinn, die Erbschaft anzunehmen. Dabei sind der Wert und die Nutzbarkeit einer Immobilie einzubeziehen, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben. Letztlich kommt es auch darauf an, was Sie mit der Immobilie vorhaben.

Nehmen Sie vor allem Einblick in das Grundbuch. Als Erbe haben Sie ein Recht auf Einsicht. Daraus ergeben sich eventuell bestehende Belastungen mit Grundschulden, Hypotheken und sonstigen Dienstbarkeiten. All diese Eintragungen bestimmen den Verkehrswert der Immobilie.

Stellen Sie, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, fest, dass die zum Nachlass gehörende Immobilie sanierungsbedürftig oder mit Grundschulden und Hypotheken belastet ist, ist sie letztlich wertlos, wenn der Sanierungsaufwand oder der Aufwand für den Kapitaldienst so hoch ist, dass sich der Aufwand für Sie unterm Strich nicht rechnet. Haben Sie von Ihren Eltern die Wohnung oder das Haus geerbt, gelten für Ihre Entscheidung natürlich andere Aspekte.

Möchten Sie Ihr Elternhaus selbst bewohnen, rechtfertigt sich der Sanierungsaufwand eher, als wenn Sie eine vermietete Immobilie sanieren müssen, deren Mieterträge nicht ausreichen, um den Kapitaldienst zu leisten. Mithin kommt es darauf an, dass Sie den Verkehrswert des Objekts einschätzen können. Dabei ist mithin entscheidend, dass eine Immobilie immer nur so viel wert ist, wie ein Kaufinteressent bereit ist, dafür zu bezahlen. Das schönste Haus ist seinen Preis vielleicht nicht wert, wenn Sie niemanden finden, der einen angemessenen Preis dafür zahlt.

Möchten Sie die Erbschaft nicht annehmen, müssen Sie sie ausschlagen. Sie haben dazu sechs Wochen Zeit, nachdem der Erbfall eingetreten ist und Sie erfahren haben, dass Sie ein Haus geerbt haben. Wissen Sie also, dass Sie ein Haus erben werden, zählt jeder Tag. Die Ausschlagungsfrist lässt sich nicht verlängern.

Sie erklären die Ausschlagung möglichst gegenüber dem Rechtspfleger bei dem für den Wohnort des Erblassers zuständigen Amtsgericht. Sie können die Ausschlagung auch notariell bei einem Notar Ihrer Wahl beurkunden. Der Notar wird dann das Amtsgericht als Nachlassgericht informieren. Auch dabei ist wichtig, dass Sie und der Notar die Ausschlagungsfrist wahren.

Haben Sie sich entschieden, das Haus erben zu wollen und die Erbschaft anzutreten, sollten Sie sich klar werden, ob Sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen wollen. Dabei spielen auch steuerliche Aspekte eine Rolle. Sofern der Wert des Nachlasses (Vermögen abzüglich Verbindlichkeit) Ihren persönlichen Erbschaftsteuerfreibetrag übersteigt, müssen Sie Erbschaftssteuer entrichten.

Immobilie selbst nutzen und bewohnen

Haben Sie als Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner eine Wohnung oder ein Haus geerbt und nutzen die Immobilie selbst, werden Sie von der Erbschaftssteuer befreit, wenn Sie 10 Jahre lang darin wohnen. Ziehen Sie innerhalb dieser Frist aus der Wohnung oder dem Haus aus, entfällt rückwirkend auf den Tag des Erbfalls die Steuerbefreiung. Eine Ausnahme wird Ihnen nur zugestanden, wenn Sie dringende Gründe haben, die Immobilie nicht weiterhin selbst bewohnen zu können (z.B. wenn Sie ins Pflegeheim umziehen oder zur Vermeidung von Arbeitslosigkeit berufsbedingt einen Wohnortwechsel vornehmen müssen).

Auch wenn Sie als Kind des Erblassers eine Wohnung oder ein Haus erben, profitieren Sie gleichfalls von der Steuerbefreiung, wenn Sie die Immobilie 10 Jahre lang selber bewohnen. Allerdings darf die Wohnfläche in diesem Fall höchstens 200 Quadratmeter umfassen. Ist die Wohnfläche größer, zahlen Sie für den übersteigenden Anteil der Fläche Erbschaftssteuer, sofern Sie den steuerlichen Freibetrag für Kinder von 400.000 € überschreiten.

Immobilie vermieten

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben und die Immobilie vermieten wollen, berechnet sich die Erbschaftssteuer nach Maßgabe von bis zu 90 Prozent ihres Verkehrswertes. Die Mieteinnahmen sind als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einkommensteuerpflichtig. Als Rechtsnachfolger des Vermieters treten Sie in bestehende Mietverträge mit den Mietern ein und führen diese fort. Möchten Sie die Immobilie selbst beziehen, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, können Sie wegen Eigenbedarfs fristgerecht kündigen.

Sofern die Immobilie bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt ist, gibt es in der Regel einen Hausverwalter (WEG-Verwalter). Suchen Sie, wenn Sie ein solches Haus erben, umgehend Kontakt zum Verwalter und informieren Sie sich, wie es um die Immobilie bestellt ist. Die Situation um die Wohnung oder das Haus ist mithin Grundlage dafür, ob es zweckmäßig ist, die Immobilie zu behalten oder doch lieber zu verkaufen.

Wohnungseigentum begründen

Gibt es mehrere Erben, können Sie das Haus gemeinsam verwalten oder die einzelnen Wohnungen aufteilen und Wohnungseigentum begründen. Haben Sie ein Haus geerbt und möchten Sie die Immobilie nach der Begründung von Wohnungseigentum verkaufen, hat der Mieter an der von ihm bewohnten Eigentumswohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das Recht richtet sich danach, was Sie im Kaufvertrag mit dem Kaufinteressenten vereinbart haben.

Zur Begründung von Wohnungseigentum müssen Sie durch einen Architekten eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellen lassen, in der bestätigt wird, dass die Wohnungen in sich abgeschlossene Einheiten darstellen und eigenständig genutzt werden können. Dann müssen Sie bei einem Notar eine Teilungserklärung beurkunden, in der die Immobilie in Wohnungseigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird. Sie bilden dann mit den anderen Eigentümern, die gemeinsam das Haus geerbt haben, eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder Eigentümer, der ebenfalls das Haus geerbt hat, kann nach Belieben mit seiner Wohnung verfahren.

Immobilie verkaufen

Als letzte Alternative, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, bleibt Ihnen, die Immobilie freihändig zu verkaufen. Sie kommen damit natürlich in den Genuss des Kaufpreises und verfügen über Liquidität. Aus dem Verkaufserlös müssen Sie aber eventuell bestehende Grundschulden und Hypotheken bedienen. Überschätzen Sie nicht den Verkehrswert des Objekts. Fragen Sie vorab einen Makler, der die örtlichen Verhältnisse kennt. Ist das Objekt vermietet, kommt es maßgeblich auf die Mietverhältnisse an, ob also die Mieter zuverlässig ihre Miete zahlen und ob Sanierungsbedarf besteht.

Bedenken Sie auch, dass Sie ein bestehendes Darlehen mit einer Bank wegen des Verkaufs zwar fristgerecht kündigen können, Sie dann aber unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Diese Entschädigung schmälert natürlich den Nachlass, wenn Sie ein Haus geerbt haben. Insoweit könnte es günstiger sein, dass Sie die im Darlehensvertrag mit der Bank vereinbarte Zinsfestschreibungszeit abwarten und erst dann das Darlehen kündigen und/oder das Objekt verkaufen.

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, müssen Sie als neuer Eigentümer das Grundbuch berichtigen und sich als neuer Eigentümer eintragen lassen. Um Ihre Rechtsnachfolge nachzuweisen, benötigen Sie einen Erbschein. Sie erhalten den Erbschein auf Antrag beim Nachlassgericht. Gibt es ein notarielles Testament, genügt dessen Vorlage, damit das Grundbuchamt Sie als neuen Eigentümer im Grundbuch einträgt. Ein einfaches Testament genügt dafür nicht. Die Umschreibung ist gebührenfrei. Haben noch andere die Wohnung oder das Haus geerbt, werden alle Miterben in Erbengemeinschaft als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Möchten Sie die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragen, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, fallen innerhalb einer Frist von zwei Jahren nach dem Ableben des Erblassers keine Grundbuchgebühren an.

Ihr Erwerb unterliegt auch nicht dem Grunderwerbsteuergesetz. Sie zahlen also keine Grunderwerbsteuer, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus geerbt haben und als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Haben Sie eine Wohnung oder ein Haus geerbt und es gibt Miterben, bilden Sie eine Erbengemeinschaft. Als einzelner Erbe können Sie nicht über die Immobilie verfügen. Kein Erbe kann ohne den anderen handeln. Dabei muss jedem klar sein, dass eine Immobilie mit jedem Tag verfällt, wenn sie nicht unterhalten und gepflegt wird. Möchten Sie die Wohnung oder das Haus nicht gemeinsam verwalten, einigen Sie sich idealerweise darauf, die Immobilie freihändig zu verkaufen.

Ist mangels Einvernehmen der freihändige Verkauf nicht möglich, bleibt in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung. Eine Teilungsversteigerung ist jedoch regelmäßig mit Verlusten verbunden, da der Erlös meist unter dem Betrag liegen wird, den Sie über einen freihändigen Verkauf erreichen könnten. Auch müssen Sie davon ausgehen, dass das gerichtliche Verfahren Monate in Anspruch nimmt. In dieser Zeit muss die Wohnung oder das Haus verwaltet werden. Steht das Objekt leer, droht der Verfall.

Können Sie sich nicht einigen, wenn Sie gemeinsam eine Wohnung oder ein Haus erben, bleibt in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe ist berechtigt, beim Amtsgericht zu beantragen, die Immobilie zwangsweise in einem öffentlichen Verfahren zu versteigern. Dazu beauftragt das Amtsgericht einen Sachverständigen, den Verkehrswert der Immobilie festzustellen. Nach Maßgabe des Gutachtens setzt das Amtsgericht den Verkehrswert fest. Es bestimmt einen Versteigerungstermin. Derjenige, der das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird neuer Eigentümer. Bis zum Abschluss eines solchen Verfahrens gehen je nachdem, wie sich die Erben einig sind oder nicht, mindestens ein bis drei Jahre und mehr ins Land.

Vor allem müssen Sie, wenn Sie gemeinsam eine Wohnung oder ein Haus erben, wissen, dass Sie mit einer Teilungsversteigerung hohe wirtschaftliche Verluste riskieren. Interessenten spekulieren darauf, ein zur Versteigerung anstehendes Objekt möglichst kostengünstig im Verfahren zu erwerben und sind kaum mehr bereit, das Objekt freihändig zu kaufen. Die im Versteigerungsverfahren festgesetzten Verkehrswerte liegen regelmäßig weit unter den Beträgen, die ein freihändiger Verkauf erbringen könnte. Reicht dann der Erlös tatsächlich nicht aus, um eventuelle Verbindlichkeiten des Nachlasses zu bedienen, haften Sie als Erbe persönlich für die Restbeträge.

Ein Ausweg, wenn Sie gemeinsam eine Wohnung oder ein Haus geerbt haben und es nicht gemeinsam behalten möchten, kann darin bestehen, dass ein Miterbe sich bereit erklärt, das Objekt selbst zu übernehmen und die Miterbenanteile an die Miterben auszuzahlen. Wer sich dazu entschließt, muss gewährleisten, dass er den Kaufpreis finanzieren und das Objekt in eigener Verantwortung unterhalten kann.

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, sind Sie dem Grundsatz nach erbschaftssteuerpflichtig. Allerdings gewährt Ihnen das Gesetz hohe Steuerfreibeträge. Diese betragen für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner in der Erbschaftssteuerklasse I 500.000 €. Kinder, bzw. wenn diese bereits verstorben sind, Enkel profitieren von 400.000 € Steuerfreibetrag.

Erst wenn der verbleibende Nachlass, den Sie nach Abzug der Verbindlichkeiten errechnen, über diesen Freibeträgen liegt, fallen Erbschaftssteuern an. Aber auch dann sind diese Steuersätze halbwegs erträglich. In der Erbschaftssteuerklasse I zahlen Sie nach Abzug der Freibeträge bis zu einem Wert des Nachlasses von 75.000 € 7 % Erbschaftssteuern, also 5.250 €. Bei einem Nachlasswert bis zu 300.000 € fallen 11 Prozent, also 33.000 € an.

Die Frage "Wohnung / Haus geerbt - Was nun?" ist nicht einfach zu beantworten. Die Entscheidung, wie Sie verfahren, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, hängt von vielfältigen Faktoren ab. Pauschale Lösungen gibt es nicht. Sofern Sie sich grundsätzlich entschieden haben, die Erbschaft anzutreten und die Immobilie zu behalten, brauchen Sie sich wegen der Ausschreibungsfrist von sechs Wochen keine Sorgen zu machen. Sie können in aller Ruhe entscheiden, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, wie Sie die Immobilie nutzen wollen. Machen Sie eine möglichst genaue Bestandsaufnahme der Gegebenheiten. Je mehr Informationen Sie für den Fall, dass Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, an der Hand haben, desto leichter und zuverlässiger können Sie die Situation beurteilen. Nehmen Sie im Zweifel steuerliche oder anwaltliche Beratung in Anspruch. Auch ein Makler kann Ihnen behilflich sein, die Marktfähigkeit einer Immobilie einzuschätzen und Ihnen insbesondere Hinweise zum Verkehrswert der Immobilie geben. Ist die Immobilie vermietet und wird sie von einem WEG-Verwalter gut verwaltet und erbringt zuverlässig Mieteinnahmen, sollten Sie erst recht nichts überstürzen.

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